Hipoteką – esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Susitarimas perduoti įkeičiamą ar įkeistą daiktą kreditoriui negalioja. Hipoteką neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą ir juo disponuoti, atsižvelgiant į kreditoriaus teises. Hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti parduoti viešose varžytinėse. Nekilnojamojo daikto hipoteką neapima iš daikto gaunamų pajamų. Įkeičiamas gali būti tik apdraustas daiktas, išskyrus žemę. Hipoteką apima ir įkeičiamo daikto draudimo atlyginimą. Įkeičiant statinius, turi būti įkeičiamas ir žemės sklypas, ant kurių stovi statiniai, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė. Įkeičiant žemę kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jeigu hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip. Įkeistas daiktas gali būti perleidžiamas kito asmens nuosavybėn. Šiuo atveju hipoteką seka paskui daiktą. Hipotekos išlikimas padalijus ar sujungus įkeistus nekilnojamuosius daiktus. Padalijus įkeistą nekilnojamąjį daiktą, hipotekos reikalavimas nedalijamas ir lieka galioti visiems po padalijimo suformuotiems nekilnojamiesiems daiktams. Susitarimas dėl hipotekos padalijimo negalioja. Įkeisti nekilnojamieji daiktai gali būti sujungti tik gavus kreditorių, kurių reikalavimų tenkinimo eilė po sujungimo pasikeis, rašytinį sutikimą. Sujungus kelis įkeistus nekilnojamuosius daiktus, kiekvieno iš jų hipoteką apima sujungtą nekilnojamąjį daiktą. Hipotekos kreditorių reikalavimų tenkinimo eilė nustatoma pagal prašymų įregistruoti hipoteką įregistravimo datą.
Skiriamos dvi hipotekos rūšys: priverstinė ir sutartinė hipoteka. Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu tokiais atvejais:
1) valstybės reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, užtikrinti. Šiuo atveju hipoteka nustatoma Valstybinės mokesčių inspekcijos ar Valstybinio socialinio draudimo institucijos prašymu;
2) reikalavimams, susijusiems su statinių statybomis ar rekonstrukcija užtikrinti. Šiuo atveju hipoteka gali būti nustatoma tik registruotam statiniui. Hipoteka nustatoma rangovo, projektuotojo, medžiagų tiekėjo ar finansavusio asmens prašymu ne vėliau kaip per trisdešimt dienų nuo statybų ar rekonstrukcijos darbų užbaigimo;
3) pagal teismo sprendimą patenkintiems turtiniams reikalavimams užtikrinti;
4) kitais civiliniame kodekse numatytais atvejais.
Sutartinė hipoteka yra tokių rūšių:
1) paprastoji. Tai vieno konkretaus nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas, norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą;
2) jungtinė. Tai kelių nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu, norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą;
3) svetimo daikto. Tai nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas, norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą;
4) maksimalioji. Tai nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įsipareigojimo apsaugojimo įkeičiamu nekilnojamuoju daiktu sumos ir dėl paskolos naudojimo srities. Maksimalioji hipoteka registruojama ne ilgesniam kaip penkerių metų laikotarpiui. Pasibaigus penkerių metų laikotarpiui, skolos dydis fiksuojamas hipotekos registre, ir hipoteka pradeda veikti kaip paprastoji. Jeigu skolos dydžio fiksavimo data hipotekos sutartyje nenustatyta, hipotekos kreditorius skolos dydį gali fiksuoti bet kuriuo momentu, bet ne anksčiau kaip po trejų metų nuo hipotekos įregistravimo dienos. Skolos dydis fiksuojamas ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais;
5) bendroji. Tai keleto atskiriems savininkams priklausančių
nekilnojamųjų daiktų įkeitimas, norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą. Bendrosios hipotekos sutartyje turi būti nurodyta įkeistų daiktų pardavimo varžytinėse eilė;
6) sąlyginė. Tai nekilnojamojo daikto įkeitimas, norint apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą, jeigu susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba hipoteka galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. Sąlyga gali būti nustatoma ir kreditoriui, ir skolininkui.
Hipotekos registravimas. Hipotekos sutartis, įkeičiamo daikto savininko vienašalis pareiškimas įkeisti daiktą, taip pat prašymas įregistruoti priverstinę hipoteka įforminami surašant hipotekos lakštą. Jeigu hipoteka sutartinė, hipotekos lakštą tvirtina notaras. Hipoteka registruojama hipotekos registre hipotekos teisėjo sprendimu, pateikus hipotekos lakštą įkeičiamo daikto buvimo vietos hipotekos įstaigai. Hipotekos pakeitimai įrašomi hipotekos lakšte ir registruojami hipotekos registre ta pačia tvarka kaip ir hipoteka. Hipotekos registro duomenys yra vieši ir laikomi teisingais bei išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Hipoteka įsigalioja nuo jos registravimo hipotekos registre momento. Jeigu hipotekos lakšto tekstas nesutampa su hipotekos registro įrašu, sprendžiamąją galią turi hipotekos registro įrašas. Šiuo atveju dėl hipotekos registro tvarkymo įstaigos kaltės patirtą žalą sąžiningam lakšto turėtojui atlygina valstybė įstatymų nustatyta tvarka.
Hipotekos perleidimas ir įkeitimas. Kreditorius hipotekos reikalavimą ar jo dalį gali perleisti kitam asmeniui, jeigu hipotekos sutartyje nenumatyta kitaip. Hipotekos reikalavimas perleidžiamas perduodant hipotekos lakštą indosomentu (hipotekos lakšto turėtojo įrašu, kuriuo hipotekos lakštas perduodamas kitam asmeniui). Hipotekos reikalavimo perleidimas turi būti registruojamas hipotekos registre.
Hipotekos kreditorius gali įkeisti hipotekos reikalavimą gaunamai ar gautai paskolai apsaugoti tik tada, kai skolos grąžinimo terminas nėra ilgesnis už hipotekos lakšte nurodytą skolos grąžinimo terminą. Susitarimas įkeisti hipotekos reikalavimą įforminamas kilnojamojo daikto įkeitimo lakštu. Skolos išieškojimas hipotekos kreditoriaus naudai. Jeigu skolininkas laiku neįvykdo hipoteka užtikrintos prievolės, per hipotekos lakšte nurodytą terminą skolininkas gali kreiptis į hipotekos teisėją su prašymu, kad:
1) įkeistas daiktas būtų parduotas iš viešųjų varžytinių ir iš gautų pinigų būtų atlyginta jam priklausanti suma;
2) jam būtų suteikta teisė pradėti administruoti įkeistą daiktą. Pagal kreditoriaus reikalavimą hipotekos teisėjas areštuoja įkeistą daiktą ir įkeisto daikto savininkas netenka teisės perleisti daikto kitiems asmenims, taip pat įkeisti, išnuomoti, kitaip suvaržyti teisę į daiktą arba mažinti jo vertę. Jeigu daiktas įkeistas kelis kartus, hipotekos kreditorių reikalavimai patenkinami pagal jų prašymų įregistruoti hipoteką padavimo eilės tvarką. Jungtine hipoteka įkeistų daiktų pardavimo eilę nustato daiktų savininkas. Hipotekos kreditorius turi teisę reikalauti patenkinti hipoteka apsaugotą reikalavimą prieš terminą ta pačia tvarka kaip ir suėjus skolos grąžinimo terminui, jeigu:
1) kiti kreditoriai įstatymų nustatytais atvejais reikalauja parduoti įkeistą daiktą iš varžytinių;
2) skolininkas mirė;
3) pradėta skolininko ar įkeisto daikto savininko (nefizinio asmens) bankroto procedūra arba priimtas sprendimas jį likviduoti;
4) įkeisto daikto vertė sumažėjo, o skolininkas neįvykdė įsipareigojimo dalies, kuria sumažėjo daikto vertė, kai šios įsipareigojimo dalies nepadengė gauta draudimo suma;
5) įkeisto daikto draudimo sutartis nutraukta prieš terminą arba, pasibaigus draudimo sutarčiai, daiktas nebeapdraudžiamas.
Hipotekos pasibaigimo pagrindai. Priverstinis įkeisto daikto realizavimas
išlaisvina jį nuo visų hipotekų. įkeisto daikto hipoteka gali baigtis įkeisto
daikto savininko ar skolininko reikalavimu, jeigu:
1) yra įvykdytas skolinis įsipareigojimas;
2) panaikinama daikto hipoteka;
3) hipotekos kreditorius arba hipotekos kreditoriaus buvimo vieta nežinoma dešimt metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos.
Hipoteka gali baigtis hipotekos kreditoriaus ir skolininko susitarimu ar kai hipotekos kreditorius hipotekos atsisako. Hipotekos pasibaigimo momentas yra jos išregistravimo iš hipotekos registro momentas.